Target Costing für die Projektentwicklung von Immobilien als Instrument im Building Performance Evaluation Framework

Titel Target Costing für die Projektentwicklung von Immobilien als Instrument im Building Performance Evaluation Framework
Untertitel -
Autor(en) Dirk Krupper
Jahr 2006
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In der Phase der Entstehung einer Immobilie werden grundlegende Entscheidungen getroffen, die das Erfolgspotenzial während ihrer gesamten Existenz bestimmen. Das Erfolgspotenzial einer Immobilie kann als die nachhaltige Erfüllung der Nutzeranforderungen definiert werden, denn „… ganz allgemein versteht man unter dem Erfolgspotenzial das gesamte Gefüge aller jeweils produkt- und marktspezifischen erfolgsrelevanten Voraussetzungen, die spätestens dann bestehen müssen, wenn es um die Erfolgsrealisierung geht.“ Diese Anforderungen beziehen sich zum einen auf das physische Objekt Immobilie und damit auf die funktionellen, gestalterischen und technischen Eigenschaften. Zum anderen beinhalten diese Anforderungen die wirtschaftlichen Eigenschaften einer Immobilie. Zusammen ergeben sie das KostenNutzen-Verhältnis der Immobilie, dessen optimale Gestaltung Ziel der vorliegenden Arbeit ist. „Weil man für alle diese erfolgsrelevanten Voraussetzungen eine lange Zeit braucht, kann man sie dann nicht mehr schaffen, wenn man ihr Fehlen … bemerkt.“ Genau aus diesem Grund steht die Entstehungsphase einer Immobilie im Mittelpunkt der Betrachtung, weil zu diesem Zeitpunkt diese Voraussetzungen geschaffen werden.

In der Praxis liegt der Fokus vor allem auf den wirtschaftlichen Eigenschaften, insbesondere auf den Entstehungskosten, deren Minimierung angestrebt wird. Die Minimierung dieser Kosten kann aber nicht nur zu erhöhten Folgekosten während der Nutzung der Immobilie führen, sondern auch negativen Einfluss auf die von ihr zu erwartenden Erträge besitzen. BON fordert daher den Einbezug des Nutzens in die ökonomische Betrachtung: „The minimization of discounted value of costs incurred over the building life cycle is justifiable only when we can assume that the benefits will be unaffected by changes in costs.” „Der Nutzen wird durch die Qualitäten dargestellt, die für den Nutzer zur Erfüllung seiner Anforderungen notwendig sind.“ Vor diesem Hintergrund ist eine konsequente Ausrichtung auf eine nutzerorientierte Gestaltung einer Immobilie notwendig, da der Erfolg einer Immobilie maßgeblich vom Verhältnis zwischen Nutzer und Gebäude abhängt. Der hierfür relevante methodische Rahmen wird als Building Performance Evaluation Framework bezeichnet, welcher in nachfolgendem Abschnitt 1.1 kurz erläutert wird.

In der Betriebswirtschaftslehre wurde ein Instrument entwickelt, das die hier aufgeführte Problemstellung der frühzeitigen Einbeziehung der Entstehungs- und Folgekosten unter Berücksichtigung der Kundenbedarfe gewährleistet, das so genannte Target Costing. Es verbindet die Kostengestaltung in der Phase der Entstehung mit einer strikten Orientierung an den Kundenanforderungen.

Ziel der vorliegenden Arbeit ist deshalb die Übertragung dieses Instruments auf die Entstehungsphase einer Immobilie, um die Kosten frühzeitig unter Berücksichtigung der Nutzeranforderungen zu gestalten und zu steuern. Um dabei einen engen Bezug zur praktischen Umsetzung herzustellen, werden Lösungsmöglichkeiten für die einzelnen Problemfelder für das Target Costing in der Bau- und Immobilienwirtschaft gesucht. Bei der Adaption des Target Costing auf die Projektentwicklung von Immobilien ist zu berücksichtigen, dass die Übertragung von Theorien oder Konzepten aus der Betriebswirtschaftslehre auf Immobilien nur unter konzeptioneller und inhaltlicher Anpassung möglich wird. Diel argumentiert dazu, dass die Besonderheiten des Bauens aufgrund der nachweisbaren Erfolge betriebswirtschaftlicher Konzepte keine Berechtigung zum Ignorieren sind.

Zunächst werden jedoch Ziele, Inhalt und Elemente des Building Performance Evaluation Framework vorgestellt, um das Target Costing, dessen Grundlagen in Abschnitt 1.2 vorgestellt werden, in den Evaluationsprozess formal einzubinden.