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Studie der TU Darmstadt: Betriebliches Immobilienmanagement oft nicht mehr zeitgemäß
Die Abwicklung von Bauprojekten ist in vielen Fällen bei deutschen Unternehmen nicht mehr zeitgemäß. Das zeigte eine Studie des Forschungscenters betriebliche Immobilienwirtschaft an der TU Darmstadt. Traditionelles Management, Kostenfokussierung und starkes Kontrollbedürfnis bergen Risiken, denn die betriebliche Nutzung von Flächen fordert immer höhere Flexibilität. Eine mögliche Lösung sind Wertschöpfungspartnerschaften mit professionellen Dienstleistern.
An der Studie „Auswahlprozess für eine Abwicklungsform bei Neubauten durch Non-Property Companies“ zu Entscheidungskriterien und deren Gewichtung des Forschungscenters betriebliche Immobilienwirtschaft (FBI) der TU Darmstadt beteiligten sich 39 der mitarbeiterstärksten deutschen Unternehmen, deren Kerngeschäft nicht Immobilien sind (Non-Property Companies).
Wie die Untersuchung zeigte, ist der Umgang mit Bauprojekten in vielen Fällen bei deutschen Non-Property Companies nicht mehr zeitgemäß. Projekte werden ganz überwiegend in seit Jahrzehnten üblichen Verfahren abgewickelt – das Projektmanagement liegt im eigenen Haus und wird in Verbindung mit Generalunternehmerbeauftragungen (45 Prozent der Befragten nannten diese Option) oder mit Einzelgewerkvergaben erledigt (38 Prozent der Befragten). Die Anforderungen in der Immobilienbereitstellung haben sich jedoch drastisch verändert. Professor Andreas Pfnür, Leiter des Forschungscenters: “Die tradierten Formen der Bauprojektabwicklung stehen der nötigen Agilität im Projektmanagement im Weg. Es fehlt an Reaktionsfähigkeit auf sich immer schneller wandelnde Anforderungen der betrieblichen Nutzung der Flächen“.
Der Grund für das Festhalten an den bekannten Strukturen bei Bauprojekten liegt laut Studie in der starken Kostenfokussierung der Projektziele. Die Befragungsergebnisse zeigen, dass für Bauprojektverantwortliche die Investitionskosten weit wichtiger sind als die im Lebenszyklus zu erwartenden Gebäudenutzungskosten. Auf Qualität, Zeit und Risikominimierung ausgerichtete Ziele werden von den Entscheidungsträgern deutlich schwächer gewichtet.
Außerdem ist für die befragten Projektverantwortlichen der Erhalt eines hohen Einflusses auf das Projekt bedeutsam. Entsprechend spielen Totalunternehmerbeauftragungen (elf Prozent) und Wertschöpfungspartnerschaften (sechs Prozent) bislang kaum eine Rolle.
Besondere Bedeutung bekommen diese Ergebnisse im Zusammenhang mit den Resultaten einer jüngst von Pfnür im Auftrag des Spitzenverbandes der deutschen Immobilienwirtschaft ZIA durchgeführten Studie. Danach müssen 35 Prozent der betrieblich genutzten Flächen in den nächsten zehn Jahren durch eine umfangreiche revitalisierende Projektentwicklung an neue Nutzungsanforderungen der Unternehmen angepasst werden, die sich etwa aus Digitalisierung, Globalisierung oder sozio-demografischen Entwicklungen ergeben. Hochgerechnet ergibt sich daraus ein jährliches Bauvolumen von 88 Milliarden. Euro – eine große Herausforderung, der sich viele Unternehmen immer noch in Eigenregie stellen wollen. Für die Abwicklung von Bauprojekten werden die Flexibilität in der Nutzung, die Schnelligkeit in der Bereitstellung und die Qualität der Flächen zu kritischen Erfolgsfaktoren in der Flächenbereitstellung.
In der neuen Studie der TU Darmstadt wurden die befragten Entscheidungsträger auch gebeten, verschiedene Varianten zur Abwicklung von Bauprojekten zu bewerten. Für Anne Dörr, die Leiterin der Studie, zeigen die Ergebnisse ein eindeutiges Bild: „Insbesondere Wertschöpfungspartnerschaften entsprechen den zukünftigen Anforderungen an die Immobilienbereitstellung im sich verstärkenden Strukturwandel oft gut, weil sie zu problemorientieren Lösungskonzepten für die Corporates führen.“ Diese Realisierungsvariante orientiert sich laut den Befragten der Studie aufgrund ihres funktionalen Charakters eng an den Nutzeranforderungen, erfordert weniger interne Kompetenzen und Ressourcen bei den Unternehmen als Inhouse-Management und sorgt schließlich für einen effizienten Risikotransfer weg von den Unternehmen.
Pfnür ist sich deshalb sicher: „Allein die Masse der bevorstehenden Projekte wird dazu führen, dass es zu Partnerschaften mit professionellen Bau- und Immobiliendienstleistern oft keine Alternative mehr geben wird. Für komplexe Projekte in Einzelvergaben fehlen schlicht Zeit und Ressourcen.“ Die Autoren der Studie sind allerdings skeptisch, „ob die Bau- und Immobiliendienstleister zukünftig ihre Geschäftsmodelle stärker an den Problemen ihrer Kunden im Corporate Segment in Richtung von in partnerschaftlicher Zusammenarbeit erbrachten Komplettlösungen ausrichten werden.
Substantielle Ineffizienzen bei der Abwicklung von Bauprojekten deutscher Unternehmen aufgedeckt
Die Abwicklung von Neu- und Umbauprojekten gehört in vielen deutschen Non-Property Unternehmen zum Alltag der Immobilienabteilungen. Dabei werden diese Projekte i.d.R. auch heute noch mit den traditionellen Abwicklungsformen wie GU-Vergabe oder mit Einzelgewerken realisiert. Die Angst davor, die Zügel aus der Hand zu geben, ist groß. Dies führt dazu, dass Ineffizienzen im Ressourceneinsatz und der Organisation in Kauf genommen werden. Dabei treibt insbesondere die zu starke Kostenfokussierung die Entscheidungsträger zu einem Preiswettbewerb, was zur Folge hat, dass ganzheitliche Lösungen mit Lebenszyklusoptimierung nur wenig Beachtung erlangen.
Das Forschungscenter betriebliches Immobilienwirtschaft (FBI) greift diese Problematik in seiner 2018 durchgeführten Studie auf. Befragt wurden die Entscheidungsträger im Corporate Real Estate Management der 200 mitarbeiterstärksten Non-Property Unternehmen in Deutschland. Ziel war es, den Entscheidungsprozess in der Praxis der Unternehmen offenzulegen und die verschiedenen Möglichkeiten der Projektabwicklung zu vergleichen.
Strukturwandel fordert neue Formen der Flächenbereitstellung
Wie wichtig die effiziente Abwicklung von Neu- und Umbauten für Unternehmen und ihre Wettbewerbsfähigkeit ist, wird in einer von Prof. Dr. Andreas Pfnür im Auftrag des ZIA durchgeführten Studie deutlich. Der Strukturwandel, getrieben durch u.a. Digitalisierung, Globalisierung und Urbanisierung, verändert die Nutzungsanforderungen an betrieblich genutzte Flächen enorm. Neue Arbeitswelten sind hier das dominierende Schlagwort. Diese veränderten Flächenanforderungen verlangen, dass die Unternehmen in den nächsten zehn Jahren etwa die Hälfte ihrer Flächen überdenken. Die ZIA Studie zeigt jedoch auch, dass der Bedarf an Redevelopment oder Neuentwicklung von vielen Unternehmen unterschätzt wird. Die internen Bauabteilungen deutscher Non-Property Unternehmen sind oftmals eher klein, sodass die Gefahr besteht, dass die Immobilienmanagementabteilungen von den neuen Herausforderungen früher oder später überrollt werden.
Misfit zwischen tradierten Abwicklungsformen und sich ändernden Rahmenbedingungen
Ein Vergleich der Abwicklungsformen zeigt, wie unterschiedlich diese bei bestimmten Zielsetzungen und Rahmenbedingungen geeignet sind. Einzelgewerkevergabe und Generalunternehmen eignen sich insbesondere bei einem hohen internen Ressourceneinsatz und einer starken und detaillierten Einflussnahme des Bauherrn. Dagegen bieten eine Totalunternehmerbeauftragung oder Wertschöpfungspartnerschaften die Möglichkeit, die internen Ressourcen zu schonen, Risiken effizient zu übertragen und Schnittstellen im Projekt zu reduzieren. Die dabei typische funktionale Ausschreibung öffnet die Türen für neue, innovative und ganzheitliche Lösungen, da den Anbietern wesentlich größere Handlungsspielräume gewährt werden. Genau dies könnte die Antwort sein, auf die Frage nach höchster Flexibilität in der Flächenbereitstellung.
Potentiale von Wertschöpfungspartnerschaften nicht ausgeschöpft
Wertschöpfungspartnerschaften sind trotz ihrer Popularität im öffentlichen Sektor als PPP-Projekte und ihrer nachgewiesenen Effizienzvorteile in der Privatwirtschaft noch nicht etabliert. Dies scheint verwunderlich, zeigen sich die Vorteile von Komplettlösungen in IT und Logistik doch bereits seit einigen Jahren. Auch die Befragungsteilnehmer stehen partnerschaftlichen Formen positiv gegenüber, sodass hier ein hohes Potential gesehen wird. Wenn die Unternehmen den bevorstehenden Umwandlungsbedarf zukünftig nicht allein decken können, sind sie gezwungen den Weg für Alternativen zu ebnen. Dabei bleibt jedoch auch abzuwarten, ob die Anbieter von lebenszyklusübergreifenden Dienstleistungen diese Chance für sich erkennen und welche konkreten Angebote sich auf dem Markt etablieren werden.
Die vollständige Studie finden Sie zum kostenlosen Download hier.
Weiterführende Informationen
Light Industrial
Energetische Gebäudesanierung
Termine
Forschungscenter
Teilnahme an der parlamentarischen Debatte im Europäischen Parlament zur Energieeffizienz im Gebäudesektor
Am 26. September 2017 war Dr.-Ing. Nikolas Müller vom Fachgebiet Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre (Prof. Dr. Andreas Pfnür) von dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. und Housing Europe in das Europäische Parlament eingeladen. Im Kontext der laufenden Novelle der Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie wurde Dr.-Ing. Nikolas Müller gebeten, den Europaabgeordneten (darunter Paula Rey Garcia aus der Generaldirektion Energie der Europäischen Kommission) und Vertretern der europäischen Wohnungswirtschaft einerseits seine Forschungsergebnisse zur auf Effizienz ausgerichteten Energie- und Klimapolitik im Gebäudesektor vorzustellen sowie andererseits gemeinsame Lösungsansätze für die Optimierung der Gebäuderichtlinie aus wohnungswirtschaftlicher Perspektive aufzuzeigen und zu diskutieren. Die Veranstaltung mit dem Titel „Energy Efficiency first – What next?“ unter der Schirmherrschaft der Mitglieder des Europäischen Parlaments Jens Geier (Fraktionsvorsitzender der SPD im Europäischen Parlament) und Dr. Markus Pieper (Generalsekretär und energiepolitischer Sprecher der CDU im Europäischen Parlament) hatte zum Ziel, den Beitrag des Gebäudesektors zum Klimaschutz zu erörtern und mögliche Entwicklungspotenziale aufzudecken. Dabei standen insbesondere auch die Möglichkeiten und Grenzen alternativer Steuerungsindikatoren für die Energie- und Klimapolitik im Gebäudesektor zur Diskussion.
Presse
„Transformation der Immobilienwirtschaft“ auf der Jubiläumsveranstaltung der OFB Projektentwicklung vorgestellt
Am 22.11. wurden die Ergebnisse der von Andreas Pfnür und Benjamin Wagner erstellten empirischen Studie „Transformation der Immobilienwirtschaft“ anlässlich des 60 jährigen Jubiläums der HeLaBa Projektentwicklungstochter einer breiten Öffentlichkeit vorgestellt.
Publikationen
Real Estate as a Service
Outsourcing des Propertymanagements als Professional Service
Die vorliegende Befragung zum Outsourcing des Propertymanagements fußt auf der Annahme, dass das Propertymanagement – zumindest teilweise – ein sogenannter Professional Service ist. Derartige Dienstleistungen sind wissensintensiv, individuell auf den Kunden zugeschnitten und werden von Personal durchgeführt, das idealerweise über viel Erfahrung und ein hohes Ausbildungsniveau verfügt.
Die Auswahl von Propertymanagement Dienstleistern – Ergebnisbericht zur empirischen Untersuchung.
Der Fokus bei institutionellen Immobilieninvestitionen liegt in Deutschland zunehmend auf der Haltephase der Objekte. Gewinne werden demnach nicht (mehr) überwiegend durch Transaktionen realisiert. Um die Wertsteigerungspotentiale während der Haltephase zu heben, bedarf es eines professionellen Immobilienmanagements und namentlich Asset-, Property- und Facilitymanagements. Der Markt für Immobilienmanagement- Dienstleistungen in Deutschland befindet sich im Umbruch und ist durch Intransparenz sowie mangelnde Branchenstandards gekennzeichnet. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welche Faktoren Investoren in der Anbahnungs- und in der Bewirtschaftungsphase berücksichtigen müssen, um ihre Interessen optimal wahren zu können. Die vorliegende empirische Studie beschäftigt sich mit dem Beziehungsgeflecht zwischen Asset- und Propertymanager. Im Zentrum steht dabei vor allem der Auswahlprozess, welcher der Ermittlung des geeigneten Dienstleisters dient.
Im Anschluß an die Problemstellung und Zielsetzung (Abschnitt 1) wird der aktuelle Forschungsstand (Abschnitt 2) dargestellt. Hierbei zeigt sich, dass die Beziehung zwischen Asset- und Propertymanager häufig nicht für beide Seiten optimal ausgestaltet ist.
In der Folge wird die Vorgehensweise bei der empirischen Erhebung erläutert (Abschnitt 3). 107 institutionelle Immobilien-Assetmanager (Teilnahmequote: 49,5%) wurden per Telefoninterview durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut befragt.
Die Darstellung der Charakteristika der befragten Unternehmen (Abschnitt 4) zeigt, dass die Mehrzahl der Interviewpartner das Assetmanagement für unternehmenseigene Immobilien und/oder für geschlossene Fonds ausübt. Bei den Befragten handelte es sich mehrheitlich um Geschäftsführer.
Sodann werden die Auswahlphase (Abschnitt 5) und die Vertragsphase (Abschnitt 6) untersucht. Nahezu alle Befragten waren mindestens schon einmal an der Auswahl eines Propertymanagement-Dienstleisters beteiligt und haben mehrheitlich die Auswahl eigenhändig durchgeführt, anstatt einen Dritten, etwa eine Unternehmensberatung, damit zu beauftragen. Die Befragten bescheinigen sich sehr gute Markt- und Branchenkenntnisse und geben zu Protokoll, ihre Erwartungen an den Dienstleister klar definiert zu haben. Die Anbahnung des Kontakts fußt hauptsächlich auf einem bestehenden Kontakt und/oder einer Ausschreibung. Die Interviewpartner holen vor der Beauftragung eines Propertymanagers sehr detaillierte Informationen über diesen ein, wobei die Qualität der Leistung als wichtigster, die Reputation als unwichtigster Faktor bei der Informationssuche angesehen wird. Die Zufriedenheit mit der Zusammenarbeit mit dem Propertymanager in der Vertragsphase wird als sehr gut bewertet. Nach den entscheidenen Auswahlfaktoren gefragt, gaben die Befragten hauptsächlich Flexibilität, Preis-Leistung und Qualität der Mitarbeiter zu Protokoll.
Ein kurzes Fazit (Abschnitt 7) mit den wesentlichen Aussagen der Untersuchungen gibt zugleich einen Ausblick auf künftigen Forschungsbedarf.
Light Industrial
Produktionsnahe Immobilien – Whitepaper – Herausforderungen und Entwicklungsperspektiven aus Sicht von Corporates, Investoren und Dienstleistern
Am 5. April 2017 fand an der TU Darmstadt auf Einladung des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre ein Hintergrundgespräch zu „produktionsnahen Immobilien“ statt, an dem 20 einschlägig führende Meinungsbildner aus Forschung und Praxis von Corporate Real Estate Management und Immobilienfinanzierung und –Investment teilnahmen. Das Treffen nahm den inhaltlichen Faden der immobilienwirtschaftlichen Sommerkonferenz 2016 an der TU Darmstadt auf. Im Rahmen der Konferenz wurden die Herausforderungen und Potenziale im Management von produktionsnahen Immobilien bereits sehr deutlich. Schnell wurde jedoch den Konferenzteilnehmern klar, dass der Tag zu kurz war, um alle wichtigen Fragen zur weiteren Professionalisierung des Managements dieser für die Zukunftsfähigkeit deutscher Unternehmen und Immobilienkapitalmärkte wichtigen Assets zu klären. Seither wurden in der Fachwelt intensive Gespräche geführt, die in Summe zeigen, dass der Handlungsbedarf bei vielen Corporates aktuell signifikant zunimmt, die Kapitalmärkte aufgeschlossener reagieren und Dienstleistungsangebote breiter werden. Dennoch befinden sich Prozesse, Produkte, Strukturen und Märkte rund um produktionsnahe Immobilien noch in sehr frühen Entwicklungsstadien, in denen Erfahrungen, Standards, Vertrauen und nicht zuletzt die Risikobereitschaft der Marktteilnehmer fehlen.
Das Ziel des Hintergrundgesprächs war es daher, nach dem Motto „Bridging the Gap“ eine Brücke zu schlagen zwischen den immobilienwirtschaftlichen Handlungsbedarfen der Corporates, den Marktangeboten von Immobiliendienstleistern und den Investmentstrategien der Immobilienfinanzierer und –kapitalmarktakteure. Von besonderer Bedeutung war dabei zunächst die Entwicklung eines gemeinsamen Problemverständnisses des Managements produktionsnaher Immobilien.
Die empirische Grundlage dieser Diskussion bildete die unter Federführung von Tobias Just (IREBS Immobilienakademie) und Andreas Pfnür (TU Darmstadt im Jahr 2016 erstellte Aurelis Praxis-Studie zum Thema „Management von produktionsnahen Immobilien“. Die Daten der Studie wurden zu diesem Zweck an der TU Darmstadt von Julian Seger und Andreas Pfnür einer weitergehenden multivariaten Analysen unterzogen. Insbesondere diese neuen Analyseergebnisse boten umfassenden Stoff für eine rege Diskussion des Status Quo sowie der Potenziale und Hürden des Managements produktionsnaher Immobilien. Dabei konnte durch die Zusammensetzung des Teilnehmerkreises den unterschiedlichen Perspektiven der Investoren, Dienstleistern und Non-Property- Unternehmen Rechnung getragen werden. Das vorliegende Whitepaper fasst die Ergebnisse des Hintergrundgesprächs zusammen. Wir verfolgen mit diesem Papier das Ziel, die Diskussionen rund um produktionsnah genutzte Immobilien sowohl aus Sicht des Strukturwandels bei Nutzern, als auch aus der Perspektive der Immobilienservices und des Kapitalmarktes zu beleben.
Aurelis-Praxisstudie: Wie Corporates die Märkte und das Management für produktionsnahe Immobilien einschätzen
Die Industrie ist einem erheblichen strukturellen Wandel unterworfen – wieder einmal. Dafür sind zwei Trends maßgeblich: Zum einen verändert die Digitalisierung alle Wertschöpfungsstufen, zum anderen sind immer mehr Faktor- und Gütermärkte globale Märkte geworden, und damit steigt der Wettbewerb. Beide Trends sind mit Chancen und Risiken behaftet und verändern mittelbar auch den Immobilienbedarf.
Energetische Gebäudesanierung
Weitere praxisorientierte Forschungsergebnisse
Arbeitspapier und Handlungsempfehlungen – Qualität als kritischer Erfolgsfaktor der Wirtschaftlichkeit von Immobilien
Der Arbeitskreis PPP im Management öffentlicher Immobilien des Bundesverbandes Public Private Partnership e.V. (BPPP) hat sich in den Jahren 2009/10 in seinen Sitzungen mit dem Thema „Qualität als kritischer Erfolgsfaktor der Wirtschaftlichkeit von Immobilien“ auseinandergesetzt. Im vorliegenden Arbeitspapier sind die wichtigsten Ergebnisse der letzten Fachvorträge und Diskussionen als Empfehlungen zusammengefasst. Zweck dieses Papiers ist es, auf rechtliche sowie wirtschaftliche Notwendigkeiten zur stärkeren Berücksichtigung von Qualitätsaspekten bei der Beschaffung öffentlicher Infrastruktur ganz allgemein und im Immobilienmanagement im Besonderen hinzuweisen und erste Verbesserungsvorschläge zu skizzieren. Der Arbeitskreis selbst will und kann keine umsetzungsreifen Konzepte entwickeln. Die Mitglieder gehen vielmehr davon aus, dass die aufgezeigten Defizite schnell und gründlich von den Verantwortlichen auf Seiten der öffentlichen Hand und ihren Beratern abgebaut werden, um die derzeitigen Effizienzsteigerungspotenziale im Umgang mit Steuergeldern schnellstmöglich zu heben.
Stadtrendite durch Wohnungsunternehmen – Analyse der Komponenten und Quantifizierungsmethoden
Der Begriff Stadtrendite hat in den letzten Jahren zunehmend Einzug in die Diskussion um die Privatisierung von kommunalen Wohnungsunternehmen gehalten. Privatisierungsgegner fürchten den Verlust der positiven Wohlfahrtseffekte, die durch die Leistungen dieser Wohnungsunternehmen für eine Kommune entstehen. Der Begriff Stadtrendite umschreibt diese positiven Effekte. Ein Konsens über die Definition und Berechnungsmethodik für die Stadtrendite existiert aber noch nicht.
Im Rahmen dieser Arbeit wurden die bisherigen Diskussionen und Studien zur Stadtrendite sowie Konzepte und Methoden aus weiteren Fachbereichen analysiert und bewertet. Nachfolgend sind die Ergebnisse und Empfehlungen zusammengefasst, die auf Basis dieser Analyse und Bewertung erarbeitet wurden.