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  • Betriebliches Immobilienmanagement im Mittelstand

    1. Mai 2008 - Forschungscenter

    Die immer dynamischer werdende Unternehmensumwelt und der zunehmende Wettbewerbsdruck als Folge des Globalisierungsprozess stellen eine große Herausforderung für Unternehmen dar, ihre Strukturen und Prozesse anzupassen, um ihre Wettbewerbsposition zu sichern und Marktanteile zu erhöhen. Aufgrund dieses wirtschaftlichen Strukturwandels stellen gerade auch die betrieblichen Immobilien einen wichtigen strategischen Wettbewerbsparameter dar.

    Dieser „fünften Ressource“ wird in deutschen Unternehmen jedoch bisher noch vergleichsweise wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Empirische Studien belegen, dass 54% der deutschen Großunternehmen keine fixierte Immobilienstrategie implementiert haben. Weiterhin sind klare Verantwortungen und Prozesse im Rahmen immobilienwirtschaftlicher Entscheidungen nur selten definiert. In mittelständischen Unternehmen werden immobilienwirtschaftliche Entscheidungsprozesse häufig von den Geschäftsführern neben dem Tagesgeschäft mit bearbeitet.

    Auch die finanzielle Bedeutung der Unternehmensimmobilien findet bisher lediglich meist bei Großkonzernen und Einzelhandelsketten Beachtung. So haben in der jüngsten Vergangenheit Banken, Versicherungen sowie andere große DAX-Unternehmen in erheblichem Umfang ihr bislang direkt gehaltenes Immobilieneigentum veräußert, um einerseits ihre Bilanz und Finanzierungskonditionen zu verbessern und andererseits flexibel und schnell an die sich ändernden Umweltbedingungen reagieren zu können.

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  • Management Summary

    Mit dem Forschungsprojekt „EWOWI zwanzig zehn – Erfolgspotenziale der Wohnungswirtschaft 2010“ wird die Zielsetzung verfolgt, die maßgeblichen Herausforderungen, Erfolgsfaktoren und Hürden von Wohnungsunternehmen zu identifizieren. Die Umsetzung erfolgt durch eine Befragung von Geschäftsführern bzw. Vorständen von Wohnungsunternehmen. Die empirische Studie ist konzeptionell nach wissenschaftlichen Methoden konstruiert sowie praxisgerecht, nachhaltig und innovativ angelegt. Insgesamt wurden mit 304 kommunalen, genossenschaftlichen und durch institutionelle Investoren geprägte Wohnungsunternehmen sowie Verwaltern und sonstigen Wohnungsunternehmen halbstündige Telefoninterviews geführt, die von einem professionellen und unabhängigen Marktforschungsinstitut realisiert wurden.

    Zentrale Ergebnisse zu den Herausforderungen der Branche:

    • Wichtigste Anspruchsgruppen von Wohnungsunternehmen sind Politik, Eigentümer, Mieter und Öffentlichkeit/Medien. 34 % aller Befragten erwarten für die Zukunft einen deutlich ansteigenden Druck auf die Unternehmenstätigkeit durch die Politik. 33 % erwarten dies von den Eigentümern und 30 % von den Mietern. Die Öffentlichkeit bzw. Medien werden von den Befragten in diesem Kontext stark hervorgehoben. Die Außendarstellung und die Legitimierung der Unternehmenstätigkeit gegenüber der Öffentlichkeit erhält dadurch eine insgesamt sehr hohe Priorität.
    • Mieterbelange und Problemstellungen der Instandhaltung sind die größten Herausforderungen von Wohnungsunternehmen. Als Mieterbelange sind hierbei die erwarteten Nebenkostenpreissteigerungen zu nennen, die von 78 % der Befragten als zunehmende Herausforderung beurteilt wird. Gleiches gilt für eine sich verändernde Wohnraumnachfrage, die noch 68 % nennen. Probleme der Instandhaltung äußern sich insbesondere durch Schwierigkeiten bei der Berücksichtigung ökologischer und nachhaltiger Aspekte, die zu 68 % als zunehmend herausfordernd beurteilt wird. Für 56 % der befragten Wohnungsunternehmen trifft dies auf steigende Anforderungen an die Instandhaltung, Modernisierung und den Neubau zu. Im Gegensatz dazu wird der Wirtschaftlichkeitsdruck bzw. der wirtschaftliche Erfolgsdruck auf die handelnden Personen als ein geringeres Problem angesehen. Denn die Finanzierung des Wohnungsunternehmens wird von 13 % aller Befragten als zunehmend herausfordernd beurteilt. Für die durch Eigentümer geforderte Eigenkapitalrendite gilt dies für 17 % der Wohnungsunternehmen.
    • Daher stellt ein positives Image bei den bedeutenden Anspruchsgruppen und weniger ein überdurchschnittlicher wirtschaftlicher Erfolg branchenweit gesehen die maßgebende Handlungsmaxime für Wohnungsunternehmen dar.

    Zentrale Ergebnisse zu den Erfolgsfaktoren der Branche:

    • Die drei bedeutendsten Erfolgsfaktoren bestehen in den Bereichen Personal, Mieterbeziehungen und Bestandsbewirtschaftung. 91 % aller befragten Wohnungsunternehmen bestätigen, dass die Qualifikation und die Motivation der beschäftigten Mitarbeiter für Ihren Erfolg von hoher Wichtigkeit sind. Auf nahezu gleichem Niveau wird der Vermietungsprozess vom Erstkontakt bis zum Vertragsabschluss beurteilt, der für 90 % eine hohe Erfolgsrelevanz besitzt. Die Strategie zur Modernisierung des Wohnungsportfolios wird von 84 % als sehr bedeutsam eingestuft.
    • Weitere maßgebliche Erfolgsfaktoren stellen insbesondere die folgenden Aspekte dar:
      • 84 % der befragten Wohnungsunternehmen sehen in der Liquiditätsplanung unter Berücksichtigung der Gewinnung und Verarbeitung der hierfür notwendigen Informationen und Daten einen wichtigen Erfolgsfaktor.
      • Ebenfalls 84 % beurteilen die systematische Optimierung der Instandhaltung mithilfe von Instrumenten zu deren Planung, Realisierung und Kontrolle sowie regelmäßigen und systematischen Verbesserung der damit verbundenen Prozesse als sehr wichtig.
      • Ein aktives und transparentes Rechnungswesen für die Unternehmenssteuerung und Versorgung aller Unternehmensbereiche mit notwendigen Steuerungsinformationen wird von 81 % als maßgeblicher Erfolgsfaktor angesehen.
      • Die Imagewirkung des eigenen Unternehmens auf den Markt beurteilen 79 % als deutlich erfolgsrelevant.
      • Neben dem Vermietungsprozess (Erstkontakt bis Vertragsabschluss) ist auch der Betreuungsprozess während der Vertragslaufzeit von hoher Bedeutung (78 %).

      Zentrale Ergebnisse zu den Hürden der Branche:

      • Insgesamt werden die bestehenden Hürden zur Hebung der Erfolgspotenziale von den Befragten auf einem niedrigen Niveau eingeschätzt.
      • Sofern Hürden zu beobachten sind, betreffen diese am ehesten die Ressourcenausstattung. 10 % aller befragten Wohnungsunternehmen bestätigen hier einen eindeutigen Nachholbedarf. Bei Produkten sind es 8 %, bei Prozessen 7 %.
      • Die maßgeblichen Hürden sind im Einzelnen bei der Gewinnung und Verarbeitung bedarfsgerechter Informationen zu finden. Die vorhandene Informationsgrundlage bzgl. Mieter, Mitarbeiter und Konkurrenz ist schwach ausgeprägt. 17 % sehen in der vorhandenen Informationsgrundlage über die Mieter deutliche Hürden im eigenen Wohnungsunternehmen. Bezüglich der Mitarbeiter sehen 15 %, bei den Informationen über die Konkurrenz 14 % nennenswerte Hürden im Beziehungsmanagement.
      • Insbesondere das Beziehungsmanagement zu den Mietern bietet daher Verbesserungspotenzial. Denn jedes zehnte Wohnungsunternehmen bestätigt das Fehlen von Informationen über Eigenschaften und Werthaltigkeit von einzelnen Mieterbeziehungen. Instrumente zu deren Steuerung im Rahmen eines umfassenden Customer Relationship Managements werden voraussichtlich erheblich an Bedeutung gewinnen.

      Fazit:

      Die Wettbewerbsintensität wird von den befragten Wohnungsunternehmen nur teilweise als hoch wahrgenommen. Ein positives Image der Wohnungsunternehmen hat bei den Befragten, gerade auch im Vergleich zur Renditeerwartung, eine deutlich höhere Priorität. Die Außenwahrnehmung der Wohnungsunternehmen sollen zukünftig zum einen durch gute Beziehungen zu Eigentümern und Mietern unterstützt werden und zum anderen durch ein gutes, qualitativ angemessenes Wohnungsportfolio. Daher sind die Mieterbeziehung und deren aktive Bearbeitung (Customer Relationship Management), die Bestandsbewirtschaftung und Bewältigung des Investitionsstaus, die Qualifizierung der Mitarbeiter und die read more

  • Im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung tritt der Erhalt wertvoller Bausubstanz gegenüber Neubaumaßnahmen zunehmend in den Vordergrund. Der Erfolg einer Bestandserhaltung hängt wesentlich von frühzeitiger Mängelbehebung sowie Nutzerfreundlichkeit, Umweltfreundlichkeit und Wirtschaftlichkeit des Gebäudebetriebs ab. In interdisziplinärer Zusammenarbeit von Planern, Wohnungswirtschaft und Handwerk zielen die Untersuchungen auf mehrere, sich ergänzende Blickwinkel. Die Entwicklung eines Konzeptes zur Bildung von Handwerkerkooperationen für eine eigenverantwortliche Abwicklung der Instandhaltung von Wohngebäuden (elife-Modell) einschließlich der Realisierung von zwei Pilotprojekten sowie die Analyse der Instandhaltungsstrukturen und ihrer transparenten Darstellung werden flankiert von einer Bestandstypisierung, einer Untersuchung zum Lebenszykluskonzept für Bauteile, einer Untersuchung zu Renditen in der Nutzungsphase von Wohngebäuden, der Analyse von Nutzerzufriedenheit und Nutzerbedürfnissen sowie abschließend einer Potenzialermittlung für das elife-Modell. Aus den Ergebnissen lassen sich konkrete quantitative wie qualitative Hinweise und Empfehlungen für die beteiligten Disziplinen ableiten, die wirtschaftliches, technisches und planerisches Optimierungspotenzial aufzeigen.

  • We address the attractiveness of Central Eastern European countries for VC/PE investors by the construction of a composite index. For the index’s composition we refer to the results of numerous prior research papers that investigate relevant parameters determining entrepreneurial activity and/or the engagements of institutional investors. We aggregate the index via five different methods and receive country rankings that vary only slightly, signaling a robust index calculation. We clearly identify six tier groups of attractiveness for all of our sample countries. We compare our index with the actual fundraising activities in the individual countries and reveal a reasonable correlation of both figures. The results highlight the strengths and weaknesses of the particular economies and provide guidelines for policy improvements and institutional investors‘ country allocations.

  • This paper focuses on dynamic financial modelling of recurring cash flow items in PPP projects in operating stage and on risks associated with the volatility of these cash flows. As we concentrate on so-called government-pays schemes, only cash-outflows are considered, such as operating costs, repairs and maintenance expenses, and administration costs, whereas the revenue side is considered to be not at risk. We show different approaches to modelling the uncertainty of recurring operating expenses and explain how to interpret the results. Our analysis is based on the mathematical framework of stochastic processes, which, in finance, are particularly used to describe price series evolutions in capital markets. We apply them to generate variable trajectories of operating costs and integrate them into a stochastic simulation of the financial model.

  • Die Studie „Evaluierung strategischer Optionen für Geschäftsmodelle im Immobilienbestandsmanagement“ nimmt die zahlreichen Eigentümerwechsel in Immobilienbeständen zum Anlass, um die Reaktionen des Marktes auf gestiegene Renditeanforderung und Optimierungserfordernisse zu hinterfragen. Sie untersucht im Dialog mit Experten Trends, Herausforderungen und Erfolgsfaktoren für das IBM sowie die daraus entstehenden Konsequenzen für die Wertschöpfungsstruktur der Marktteilnehmer.

  • Immobilienmanagement bei Logistikdienstleistern

    1. September 2007 - Forschungscenter

  • Die Bedeutung der Kundenorientierung, konkret dem Management von Mietbeziehungen, ist in der deutschen Immobilienwirtschaft derzeit so hoch wie nie zuvor. Einerseits sind viele Teilmärkte noch immer geprägt von Leerstand, anderseits werden die institutionellen Eigentümer, die in Deutschland in den letzten Jahren umfangreich Immobilienportfolien erworben haben, langsam nervös. Steigende Zinsen und stagnierende Immobilienrenditen erhöhen den Druck auf das Asset- und Property Management ganz allgemein und auf die Erzielung von nachhaltig höheren Mieterträgen im Besonderen. Derzeit ist noch fraglich, welche Erfolgszahlen die deutsche Immobilienwirtschaft vermelden könnte, wenn die Marktteilnehmer die bestehenden Kunden- und Marktpotentiale über entsprechend professionelles, d.h. systematisches, strukturiertes und zugleich strategisch fundiertes Kunden- und Vertriebsmanagement, tatsächlich angehen würden.Dass die Thematik Mieterorientierung bei deutschen Immobilienmanagern angekommen ist, beweist das enorme Interesse und die hohe Beteiligung an der Befragung CRM Real Estate 2007. Die hohe Zahl von 304 Immobilienunternehmen nahm an der Befragung teil, was einer Quote von sage und schreibe 36 % entspricht. Insgesamt sind 241 Wohnungsunternehmen und 63 Vermieter von Gewerbeflächen vertreten. Die Ergebnisse der Befragung machen deutlich: Unverändert bejaht die große Mehrheit der Unternehmen die Bedeutung gelebter Kundenorientierung im eigenen Haus. Eine wirkliche Verankerung dieser Grundhaltung lässt sich korrespondierend mit den Vorjahresergebnissen jedoch nur einer Minderheit der Marktteilnehmer bescheinigen. Die in den Unternehmensstrategien ansatzweise enthaltene Ausrichtung auf die Bedürfnisse der Mieter als Kunden des Unternehmens, erfährt keine hinreichend konsequente Berücksichtigung im Geschäftsalltag. Hierfür ist vor allem die Schaffung von Transparenz bezüglich der Mieterinformationen erforderlich. Deren systematische Aufbereitung zur segmentweisen Marktbearbeitung würde eine Abkehr vom bisher praktizierten Gießkannenprinzip ermöglichen. Dadurch ließe sich auch die Durchführung von Kundenbindungsprogrammen deutlich zielgerichteter durchführen.Fazit: Bislang hat eindeutig kein Paradigmenwechsel stattgefunden – die Bedeutung strukturierter, systematischer und langfristig orientierter Neu-Mieterakquisition wird weiterhin massiv unterschätzt.

  • Der Zug von Public Private Partnerships im öffentlichen Immobilienmanagement hat nach ersten Anlaufschwierigkeiten in den vergangenen Jahren deutlich an Fahrt aufgenommen. (Kompakt) Derzeit befinden sich nach der aktuellen Studie des Bauverbands über 154 PPP-Projekte in Vorbereitung. Damit ist der Durchbruch im Bereich PPP in den vergangenen drei Jahren eindeutig geschafft worden. Während viele der ersten Projekte noch aus der Finanznot hoch verschuldeter Kommunen und Landkreise heraus entstanden, ist die treibende Kraft hinter den meisten aktuellen Projekten der Effizienzvorteil in der Realisierung. Der Anteil von effizienten PPP-Projekten liegt bei geschätzten 20% bis 30% aller öffentlichen Bauvorhaben. Daraus ergibt sich ein jährliches Projektvolumen von fünf Milliarden Euro pro Jahr.