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Real Estate as a Service

Die Praxis zeigt, dass viele Nutzer immobilienbezogene Leistungen mit Hilfe ihres Corporate Real Estate Managements intern erbringen, obwohl das betriebliche Immobilienmanagement keine Kernkompetenz für diese Nutzer darstellt. Sowohl die Qualität der Leistungen entlang des gesamten Lebenszyklus der Eigentumsimmobilien als auch die vorhandenen internen Ressourcen variieren jedoch sehr stark. Nutzer stehen daher regelmäßig vor sowohl situationsabhängingen als auch strategischen Sourcingentscheidung. Dem gegenüber bieten spezialisierte Dienstleistungsunternehmen immobilienwirtschaftliche Leistungen als ihre Kernkompetenz sowohl in Form von Modullösungen als auch von Komplettlösungen an. Insbesondere durch die Fokussierung auf spezifische Kundenbedürfnisse stellen die damit am Markt plazierten Leistungen attraktive Outsourcingalternativen dar. Der Forschungsbereich „Real estate as a service“ soll daher hier die Brücke zwischen den Eigentümern und Nutzern auf der einen Seite und den Dienstleistern auf der anderen Seite schlagen.

Ansprechpartnerin:
Anne Dörr

Projekte

11. Juli 2019

Studie zum Auswahlprozess für eine Abwicklungsform bei Neubauten durch Non-Property Companies

Das Fachgebiet Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre führte im Frühjahr 2018 eine empirische Befragung zum Auswahlprozess für eine Abwicklungsform bei Neubauten durch Non-Property Companies durch. Diese Befragung knüpfte an das Forschungsprojekt Lebenszyklusübergreifende Wertschöpfungspartnerschaften in der Immobilienbeschaffung von Corporates an. Der ausführliche Ergebnisbericht zur Studie ist nun veröffentlicht und steht oben auf dieser Seite zum Download bereit.

Zweck der Studie: Analyse des Entscheidungsprozesses in der Praxis

Der gegenwärtig spürbare Strukturwandel zwingt Non-Property Unternehmen zum Überdenken ihrer Flächen und damit auch ihrer im Eigentum befindlichen Immobilien. Eine Studie von Pfnür aus 2018 zeigt, dass der Flächenbedarf deutscher Unternehmen im Zuge von neuen Arbeitswelten, voranschreitender Digitalisierung usw. bis 2028 um 1,7 % steigen wird und ca. 50 Prozent der Flächen eine Umnutzung/Umgestaltung erfahren müssen. Fraglich ist jedoch, ob zur Bewältigung dieser Herausforderung ausreichend Kapazitäten seitens der Projektentwicklung vorhanden sind. So stehen dem prognostizierten Bedarf von 44 Mrd. Euro Bauvolumen lediglich ein durchschnittlich tatsächlich realisiertes Bauvolumen von 20 Mrd. Euro gegenüber. Gründe hierfür scheinen sowohl ein Engpass an internen Ressourcen als auch zu wenige geeignete Angebote am Markt zu sein. Dies wird zukünftig zu der Frage nach Systemlösungen in Form von Real-estate-as-a-Service read more

1. November 2015

Lebenszyklusübergreifende Wertschöpfungspartnerschaften in der Immobilienbeschaffung von Corporates

Die Beschaffung von Unternehmensimmobilien als Betriebsmittel hat aufgrund der hiermit verbundenen Kapital- und Betriebskosten eine große Bedeutung für die Erreichung der Unternehmensziele. Dabei sind immer wieder die Einhaltung der Zeit- und Kostenpläne sowie der Qualitätsvorgaben die großen Herausforderungen.

Dieses Forschungsvorhaben untersucht, inwieweit alternative Realisierungs- respektive Beschaffungsvarianten unter Berücksichtigung einer mit lebenszyklusübergreifenden Aspekten gekoppelten Wertschöpfungspartnerschaft dazu beitragen können, weitere Effizienz bei der Immobilienbeschaffung von Unternehmen der Privatwirtschaft zu erreichen und unternehmerische Vorteile zu erzielen. Die Studie evaluiert dabei unter anderem ein beispielhaftes Bürogebäude, welches im Rahmen einer funktionalen Ausschreibung mit lebenszyklusübergreifendem fachlichem Input als Wertschöpfungspartnerschaft zwischen der BASF SE in Ludwigshafen und der Bilfinger Hochbau GmbH realisiert wurde. Das Projekt setzt damit eine Reihe an zwei vorausgehenden Vorhaben zur Begleitforschung bei Immobilienprojektentwicklungen von Corporates fort.

Ziele des Forschungsvorhabens sind

  1. Die transparente Dokumentation der Entscheidungsprozesse und -kriterien, die für oder gegen die Wahl einer bestimmten Realisierungs- respektive Beschaffungsvariante sprechen.
  2. Eine quantitativ und qualitativ detaillierte Bewertung der Projektperformance (Prozess/Produkte) aus Sicht der BASF SE und der Bilfinger Hochbau GmbH sowie der beteiligten Stakeholder. Teilaspekte hierbei sind unter anderem Qualität, Termin- und Kostentreue, Wirtschaftlichkeit, Funktionalität, Nachtragsvolumen, Arbeitssicherheit sowie weitere im Projekt identifizierte Unterscheidungsmerkmale.
  3. Eine vergleichende Analyse der Wirtschaftlichkeit der verschiedenen Konzepte auf Grundlage von Benchmarks sowie das Herausarbeiten qualitativer Unterschiede der alternativen Realisierungsvarianten.
  4. Verschiedene konzeptionell-inhaltliche Anregungen zur Qualitätssteigerungen für nachfolgende Projekte zu geben. Hierbei werden insbesondere Empfehlungen zur weiteren Effizienzsteigerung und Standardisierungsmöglichkeiten der Vergabeprozesse für funktionale Gesamtlösungen erarbeitet. In diesem Kontext geht es darum, die Möglichkeiten und Grenzen bestimmter Beschaffungsprozesse herauszuarbeiten und diese in einem Handlungsleitfaden darzustellen.

Das Kooperationsprojekt soll die Möglichkeiten und Grenzen lebenszyklusbezogener Wertschöpfungspartnerschaften im Beschaffungsprozess einer konkreten, realen Unternehmensumgebung darlegen und bewerten. Dadurch leistet es einen Beitrag, Einsatzgebiete alternativer Beschaffungsvarianten read more

1. Juli 2015

Outsourcing des Propertymanagements als Professional Service

Wertsteigerungspotenziale von Immobilienportfolios, zum Beispiel von offenen Immobilienfonds, werden nicht mehr hauptsächlich durch schnelle Weiterveräußerung von Objekten, sondern vielmehr durch die Nutzung von Wertsteigerungsmechanismen während der Haltephase realisiert. Strategische Wertschöpfungspartnerschaften, die in anderen Feldern wie etwa in der IT-Branche seit vielen Jahren etabliert sind, haben daher nun auch Einzug in die Immobilienwirtschaft gehalten.

Wertschöpfungspartnerschaften, zu denen auch Immobilienmanagement-Dienstleistungen gehören, werden auf Basis einer Make-or-buy-Entscheidung zu einem Großteil extern bezogen. Allerdings bewegen sich in der Praxis die Zufriedenheitswerte des Assets- mit dem Propertymanagement bestenfalls auf mittelmäßigem Niveau. Obwohl also das Outsourcing des Propertymanagements durchaus gängig ist, scheint der Fremdbezug der Dienstleistung für das Assetmanagement nicht zufriedenstellend zu funktionieren.

Ausführliche Informationen zum Inhalt und den Ergebnissen des Projekts finden Sie in der mehrfach ausgezeichneten Dissertation von Dr. Sigrun Lüttringhaus mit dem Titel „Outsourcing des Propertymanagements als Professional Service. Eine Analyse der Partnerwahlfaktoren“.
Ziel der Abhandlung war es eine theoretisch fundierte Konzeption des Propertymanagement-Outsourcings als Professional Service zu erstellen, die um ein empirisch überprüftes Partnerwahlmodell read more

1. Dezember 2014

Effizientere Realisierung von Immobilienprojekten durch lebenszyklusübergreifende Wertschöpfungspartnerschaften

Die Beschaffung von Immobilien als Betriebsmittel von Unternehmen hat aufgrund der hiermit verbundenen Kapital- und Betriebskosten dieser Ressourcenart eine besondere Relevanz für den Unternehmenserfolg. Allerdings sind bei Immobilienprojekten immer wieder massive Zeit- und Kostenüberschreitungen sowie erhebliche Qualitätsmängel zu beobachten. Dieses Forschungsvorhaben untersucht, inwieweit die innovative Beschaffungsvariante einer lebenszyklusübergreifenden Wertschöpfungspartnerschaft zur Reduzierung von Ineffizienzen bei der Immobilienbeschaffung von Unternehmen der Privatwirtschaft beitragen kann.

Nachdem bereits durch die wissenschaftliche Begleitung eines Pilotprojektes (Unternehmenszentrale Bilfinger Power Services) erste Erkenntnisse über die Wirkungszusammenhänge und Effizienzvorteile dieser innovativen Beschaffungsvariante gewonnen werden konnten. Werden diese Ergebnisse nun mit den Untersuchungsergebnissen eines zweiten Pilotprojektes verglichen und auf mögliche Zusammenhänge hin analysiert. Bei dem zweiten Pilotprojekt handelt es sich um die neue Unternehmenszentrale der Funke Mediengruppe in Essen.

Dieses Forschungsprojekt erfolgt in Zusammenarbeit mit der Funke Mediengruppe, M.O.O.CON und dem Bilfinger Konzern. Ziel des Forschungsvorhabens ist die Dokumentation, eine wirkungsanalytische Untersuchung und eine Bewertung der Wirtschaftlichkeit des zweiten Pilotprojektes. Anschließend werden Handlungsempfehlungen read more

1. November 2013

Innovative Variante der Immobilienbeschaffung für Corporates: Übertragbarkeit von PPP Modellen auf privatwirtschaftliche Immobiliennutzer

Der Einfluss von immobiliaren Ressourcen auf die Erreichung der Unternehmensziele wird von der Mehrheit der deutschen Unternehmen zunehmend erkannt. Dies liegt unter anderem an der finanzwirtschaftlichen sowie der Bedeutung als Betriebsmittel im Leistungserstellungsprozess. Die Steigerung der Effizienz ihres Immobilienmanagements stellt die Unternehmen infolge dessen vor eine Reihe von Hürden. Die damit verbundenen Aufgaben sind durchaus mit denen des Immobilienmanagements der öffentlichen Hand vergleichbar. Nachdem die öffentliche Hand mit PPP Modellen vielerorts erfolgreich diese Aufgaben bewältigen konnte, stellt sich nun die Frage der Übertragbarkeit auf privatwirtschaftliche Immobiliennutzer.

Gegenstand des Forschungsvorhabens ist es die Möglichkeiten und Grenzen der Übertragung von PPP Konzepten des integrierten Planens, Finanzierens, Bauens, Betreibens und Verwertens auf die Beschaffung immobiliarer Betriebsmittel von Unternehmen auszuloten. Einerseits werden hierzu die konzeptionellen Grundlagen aus leistungs- und finanzwirtschaftlicher Sicht aufbereitet. Anderseits wird an einem realen Pilotprojekt, der neuen Unternehmenszentrale der Bilfinger Berger Power Services, Begleitforschung durchgeführt.

Das Forschungsprojekt erfolgt in Zusammenarbeit mit dem Bilfinger Berger Konzern, der in den vergangenen Jahren eine Vielzahl an PPP-Projekten erfolgreich abwickeln konnte. Ziel des Forschungsvorhabens ist die Dokumentation des Pilotprojektes sowie read more

1. Dezember 2009

Beteiligungsfinanzierung von Public Private Partnerships

Mit zunehmender Anzahl von projektierten und realisierten Public Private Partnerships (PPP) nimmt deren Kapitalbedarf ebenfalls stetig zu. Aus der Zielsetzung, jeweils möglichst effiziente Finanzierungsstrukturen zu schaffen, folgt die Fragestellung nach den Determinanten der optimalen Kapitalstruktur, d. h. welche Kapitalquellen über welche Art von Finanzierungstiteln erschlossen werden können bzw. müssen.

Gleichzeitig sind hohe, tendenziell steigende Kapitalsummen weltweit auf der Suche nach rentierlichen Anlagemöglichkeiten. Auch in diesem Bereich ergeben sich gewisse Zwangspunkte, bspw. aus der fortwährenden Umgestaltung der staatlichen, umlagefinanzierten Sozialversicherungen auf private, kapitalgedeckte Systeme. In Deutschland haben sich bisher im Wesentlichen zwei grundsätzliche Finanzierungsformen für Public Private Partnerhships durchgesetzt: die Forfaitierung mit Einredeverzicht und die Projektfinanzierung. Die beiden Alternativen unterscheiden sich insbesondere in den Kapitalkosten und in der Verteilung der Risiken zwischen den beteiligte Parteien. Als wesentlicher Vorteil der Forfaitierung mit Einredeverzicht gelten die günstigen Kapitalkosten, während der Projektfinanzierung eine höhere Effizienz in Bezug auf die Risikoteilung zugesprochen wird. Sofern in einem PPP-Vergabeprozess ernsthaft zwischen beiden Finanzierungsformen abgewogen wird, fließen demnach weitergehende Kriterien in die Entscheidung ein als alleine die Kapitalkosten. read more

1. Juni 2009

Risikotransfer in PPP-Projekten – Möglichkeiten und Grenzen

Ein ausgewogener Risikotransfer zwischen den an einer PPP beteiligten Akteuren ist ein wesentlicher Treiber für Effizienzvorteile. Hinsichtlich des Risikomanagements bei PPP-Projekten besteht jedoch noch erhebliches Entwicklungspotenzial. Vor diesem Hintergrund wurde das Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft durch die Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) mit der Erstellung eines wissenschaftlichen Gutachtens beauftragt, welches als Basis für die Grundlagenarbeit der neuen Partnerschaften Deutschland AG dienen sollte.

Das Ziel des Forschungsvorhabens sollte es sein, den derzeitigen Entwicklungsstand der Risikobehandlung in Public Private Partnerships aufzuzeigen, um darauf aufbauend Entwicklungspotenziale für ein effektives Risikomanagement in PPPs unter besonderer Berücksichtigung klassisch finanzwirtschaftlicher Perspektiven darzulegen. Das Forschungsvorhaben gliedert sich in drei Teilbereiche. In einem ersten Teil war es das Ziel das Grundverständnis des Risikomanagements aufzuarbeiten, bevor daran anschließend der Status Quo des Risikomanagements bei Public Private Partnerships zusammenzustellen war. In einem abschließenden dritten Teil war es da Ziel Optimierungspotenziale zu erörtern.

Folgende Ergebnisse wurden durch das Forschungsvorhaben zu Tage gefördert:

Das Grundverständnis des Risikomanagements bei der Öffentlichen Hand ist aufgrund historischer Gegebenheiten sehr gering ausgeprägt. Weiterhin zeigt die Bestandsaufnahme read more

1. Februar 2009

Empirische Untersuchung der Nutzenwirkungen von PPP Projekten auf den Schulbetrieb am Beispiel der Schulen im Kreis Offenbach

Das im Rahmen der Forschungsinitiative „Zukunft Bau“ des BMVBS durchgeführte Projekt ist als ergänzende Untersuchung zu dem bundesweit einmaligen Pilotprojekt der PPP-Schulsanierungsprojekte im Kreis Offenbach aus dem Jahr 2004 zu betrachten.

Anhand einer empirischen Untersuchung sollten die nachhaltigen Nutzenwirkungen von PPP Projekten auf den Schulbetrieb am Beispiel der Schulen im Kreis Offenbach geprüft werden. Zu diesem Zweck wurden im Kreis Offenbach an insgesamt 10 Schulen Schüler der vierten, der sechsten und der zwölften Klassen befragt, sowie deren Eltern und die gesamte Lehrerschaft der Schulen.

Das Projekt fand in Kooperation mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, der PPP Task Force, dem Landkreis Offenbach und dem FG Pädagogische Psychologie, Herr Prof. Dr. Bernhard Schmitz, statt und wurde durch Mittel des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung gefördert.

Die Untersuchung konnte positive Effekte im Schulbetrieb feststellen. Die frühere Sanierung der Schulgebäude aufgrund der PPP-Beschaffungsvariante minimiert deutlich vandalistisches Verhalten, ruft eine höhere Zufriedenheit mit der baulichen Umwelt und deren Zustand sowie dem Betrieb hervor. Zudem zeigte sich an PPP-Schulen eine deutlich höhere Arbeitszufriedenheit der Lehrer, was eindeutig zu einer Steigerung der Schulqualität beiträgt. Viele Effekte erwiesen sich über einen Zeitraum von drei Jahren als stabil. Die Untersuchungsergebnisse machten deutlich, dass read more