Ergebnisbericht: Transformation der Immobilienwirtschaft – Eine empirische Studie deutscher immobilienwirtschaftlicher Akteure

Titel Transformation der Immobilienwirtschaft
Untertitel Eine empirische Studie deutscher immobilienwirtschaftlicher Akteure
Autor(en) Andreas Pfnür, Benjamin Wagner
Projektpartner OFB Projektentwicklung GmbH
Jahr 2018
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Link Forschungsgebiet

Die im Frühjahr 2018 durchgeführte empirische Befragung aller Akteursgruppen der deutschen Immobilienwirtschaft verfolgte den Zweck ein Big Picture der Transformation in der Immobilienwirtschaft zu erzeugen. Jeder in der Immobilienwirtschaft redet von Digitalisierung und Strukturwandel. Das Thema ist zweifelsohne in der Branche angekommen. Fragt man die Akteure allerdings danach, wo denn Handlungsbedarf besteht, erhält man kaum konkrete Antworten. Besucht man die zahlreichen Branchenevents und liest die bisherigen Studien, die sich mit der Digitalisierung beschäftigen, verfestigt sich der Eindruck „vieler loser Enden“ mit zahlreichen inhaltlichen Fragmenten, die vielleicht zukünftig wichtig werden können, aber nicht müssen. Angesichts der zahlreichen fragmentierten Marktanalysen und Technologiebausteine wächst mit jedem neuen Beitrag die Gefahr, den Blick für das Wesentliche der Transformation zu verlieren und für die Unternehmen den effektiven Anpassungspfad der Immobilienwirtschaft zu verlassen.

Das Forschungsvorhaben wird von der Helaba Tochter OFB Projektentwicklung finanziell und inhaltlich unterstützt. Ziel des Projekts ist es, die Wirkungsmechanismen des Strukturwandels auf die Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft im ganzheitlichen Kontext zu verstehen sowie den Anpassungsbedarf der tradierten Geschäftsmodelle, Produkte und Prozesse zu identifizieren.

Die Immobilienwirtschaft steht vor tiefgreifenden Veränderungen

Die Ergebnisse zeigen, dass der Strukturwandel zu Veränderungsnotwendigkeiten führt, die in ihrer Breite, Stärke und Tiefe deutlich stärker ausfallen, als bislang von den meisten Branchenvertretern erwartet. Nach Einschätzung der befragten Entscheidungsträger geht der stärkste Einfluss auf die Immobilienwirtschaft zukünftig von der Urbanisierung und dem sozio-demografischen Wandel aus. Danach werden die immobilienwirtschaftlichen Konsequenzen geopolitischer Änderungen als wichtiger erwartet als die Auswirkungen der Globalisierung. Die Digitalisierung wird derzeit in ihrer praktischen Bedeutung noch überschätzt. Nach Einschätzung der Entscheidungsträger ist sie nur ein Megatrend unter vielen. Das jahrelang die Branche stark beschäftigende Thema der Nachhaltigkeit fällt in ihrer Bedeutung hinter die anderen Themen zurück.

Immobilienwirtschaftliche Transformation geht vom Nutzer aus

Die Befragungsergebnisse der gewerblichen Flächennutzer (Corporates) machen unmissverständlich deutlich, dass sich der Bedarf an Immobilien und immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen in den nächsten Jahren massiv verändern wird. Das gilt insbesondere für die hier befragten Großunternehmen ebenso wie für die Hidden Champions der deutschen Wirtschaft im international zunehmenden Wettbewerb. Die Ursache liegt in der digitalen Transformation, die in den Branchen der hier befragten Nutzer deutlich weiter vorangeschritten ist und zukünftig schneller verlaufen wird, als von den Akteuren der Immobilienwirtschaft für ihr eigenes Geschäft erwartet. Die Unternehmen benötigen in massivem Umfang Immobilien mit anderen Nutzungskonzepten an zumeist veränderten Standorten. Die Befragungsergebnisse deuten darauf hin, dass die deutschen Corporates circa ein Drittel ihrer Flächen in den nächsten Jahren durch Markttransaktionen oder Projektentwicklungsmaßnahmen verändern müssen, um auch die physische Organisation der Arbeit effektiv zu gestalten und damit international wettbewerbsfähig zu bleiben. In der digitalen Transformation veränderte Unternehmensstrukturen und -prozesse erfordern entsprechend zukunftsfähige immobiliare Ressourcen. Die Flächenbedarfe der Corporates werden in der Summe sogar noch wachsen und nicht, wie oft vermutet, zurückgehen.

Konkret sehen die hier befragten Nutzer auf der Maßnahmenebene der immobilienwirtschaftlichen Transformation vor allem eine massiv steigende Flexibilität in der Flächennutzung als notwendig an. Gleichzeitig muss die Bereitstellung immobiliarer Ressourcen zukünftig deutlich effektiver erfolgen. Die starke Kostenorientierung der Vergangenheit wird zukünftig der Notwendigkeit qualitativ hochwertiger Arbeitsplätze weichen. Diese werden zum kritischen Erfolgsfaktor agiler Organisationsarchitekturen und im Kampf um die Mitarbeiter mit zukünftigen Schlüsselqualifikationen. Nutzer werden von der Immobilienwirtschaft höhere und individuellere Leistungen in Bezug auf Flächen und Dienstleistungsqualität erwarten. Die Befragungsergebnisse zu den Anpassungshürden machen deutlich, dass die Nutzer mit den großen immobilienwirtschaftlichen Aufgaben im Strukturwandel aufgrund mangelnder Ressourcen und Qualifikationen zunehmend überfordert sein werden. In den Fokus der Nachfrage werden deshalb zunehmend ganzheitliche, an individuellen Bedarfen orientierte Lösungsangebote rücken, in denen die Dienstleister einzelne Gewerke zu Leistungspaketen bündeln.

Immobilienwirtschaftlicher Strukturwandel droht Flaschenhals der Transformation der deutschen Wirtschaft und Gesellschaft zu werden

Die Befragungsergebnisse zu den meisten immobilienwirtschaftlichen Akteuren machen deutlich, dass derzeit lediglich Prozesse und maximal Produkte auf dem Prüfstand stehen. Strukturen und Geschäftsmodelle stehen nur selten zur Disposition. Aus den Ergebnissen ist ersichtlich, dass die Branche die Chancen des Strukturwandels gerade verpasst und die Risiken unterschätzt hat. Die Gründe sind vordringlich in zwei Punkten zu sehen: zum einen sind die Entscheidungsträger voll und ganz auf das seit langem sehr gut florierende Tagesgeschäft fixiert, zum anderen sind vor allem die leistungswirtschaftlichen Wertschöpfungsstufen, aber auch die Finanzierung, traditionell als sehr kleinteilige Bereitstellungsgewerbe organisiert, die bislang nicht gewohnt sind, markt- und wettbewerbsstrategisch zu agieren. Die Befragungsergebnisse zu den Anpassungsstrategien der Akteure – insbesondere der leistungswirtschaftlichen Dienstleister – zeigen deutlich, dass es der immobilienwirtschaftlichen Transformation derzeit entschieden an Umsetzungs- und Innovationskraft fehlt. Die Mehrheit der befragten Akteure erwartet eher keine nennenswerte strategische Reaktion und sieht eine nachhaltige immobilienwirtschaftliche Transformation vor hohen Hürden. Damit wird die Branche zu wenig tun, um den notwendigen Umbau der immobiliaren Ressourcen in der mehrschichtigen Transformation der deutschen Unternehmen rechtzeitig gewährleisten zu können. Diese Trägheit birgt zudem vergleichbare Gefahren für den Stadtumbau und die nachhaltige Wertentwicklung an den Immobilienmärkten.

Projektentwickler als Motor der Veränderung immobilienwirtschaftlicher Transformation

Unter den Akteursgruppen reagieren die Projektentwickler deutlich am sensibelsten auf den Veränderungsdruck der Megatrends und Strukturwandeltreiber. Insgesamt zeigen die Befragungsergebnisse zur Betroffenheit der Akteure im Strukturwandel deutlich, dass den Projektentwicklern die Rolle des Seismografen der Immobilienwirtschaft zukommt. In der Folge tragen sie die Risiken und haben mit Abstand die höchste Bereitschaft, nicht nur Produkte und Prozesse, sondern auch Strukturen und Geschäftsmodelle zu verändern. Die Projektentwickler spüren immobilienwirtschaftliche Transformation vor allem in der von den Nutzern geforderten Veränderung der Entwicklungskonzepte. Konzeptionell rücken Flexibilität, Multifunktionalität und wachsende Nutzungsqualität in den Vordergrund. Die Entwickler konzentrieren sich zukünftig auf Metropolregionen. Sie werden ganzheitliche Dienstleistungskonzepte über die Immobilienentwicklung hinaus forcieren. In den Befragungsergebnissen offen bleibt, ob es den Projektentwicklern gemeinsam mit den Investoren gelingt, die aus Sicht der deutschen Corporates notwendigen Investitionen in aus Kapitalmarktsicht innovative Nutzungsarten und an bislang Selbstnutzern vorbehaltenen Standorten investmentfähig zu machen. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Corporates auch in Zukunft Eigentumsquoten in diesen Marktsegmenten von 80 % aufrechterhalten werden. Diese wären zudem aus volkswirtschaftlicher Sicht nicht effizient. Ohne Lernprozesse am internationalen Kapitalmarkt und möglichen Anschubförderungen von Seiten der öffentlichen Hand wird zukünftig das notwendige Kapital für diese Projekte fehlen, während sich die Preisblasen in den Metropolregionen zu verschärfen drohen. Die Studienergebnisse machen deutlich, dass immobilienwirtschaftliche Transformation insbesondere auf die Funktionsfähigkeit der Allokationsfunktion der Immobilienkapitalmärkte angewiesen ist. Ob und in welchem Umfang diese gegeben sein wird, bleibt allerdings offen.

It´s the customer, stupid!

Summa summarum lässt sich festhalten, dass der Strukturwandel über veränderte Flächen und Dienstleistungsanforderungen der Nutzer aus anderen Branchen in die Immobilienwirtschaft hineingetragen wird. Dieser Wirkungsmechanismus ist deutlich stärker als der Strukturwandel an den Kapitalmärkten. Die Studienergebnisse liefern eindeutige Belege für einen Paradigmenwechsel vom Kapitalgeber zum Nutzer als eigentlichem Kunden des Wirtschaftszweigs. Dieser Paradigmenwechsel wird von der Projektentwicklung am schnellsten erkannt und am deutlichsten in neuen Strukturen und Geschäftsmodellen umgesetzt. Den Kapitalgebern kommt im immobilienwirtschaftlichen Strukturwandel naturgemäß eine wichtige Rolle zu. Die von den befragten Investoren erwartete Adjustierung der Investmentpräferenzen zeigt, dass die veränderten Bedarfe der Corporates bereits treffsicher adressiert werden. Bemerkenswert ist ebenfalls, dass die Investoren den Nutzern einen höheren Einfluss im immobilienwirtschaftlichen Strukturwandel beimessen als den Investmentmärkten. In der Umsetzung des Transformationsprozesses geht es für die Investoren damit stärker um veränderte Objektpräferenzen wie z.B. hin zu Büros in Innenstädten als neuen, technologiegetriebenen Geschäftsmodellen wie der Blockchain oder den IuK-Plattformen. Hier ist die Zeit offensichtlich noch nicht gekommen. Erstaunlich ist die geringe Bedeutung des Strukturwandels für die leistungswirtschaftlichen Immobiliendienstleister. Ausgelastete Kapazitäten und volle Auftragsbücher lassen offensichtlich die Entscheidungsträger ruhig schlafen. Die Ergebnisse werfen zahlreiche Fragen nach den zukünftigen Strategien der Immobiliendienstleister auf. Ein tieferer Blick in die leistungswirtschaftliche Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft zeigt, dass hier bislang keine wirklich echte Integration der Wertschöpfungsstufen zu Geschäftsmodellen stattgefunden hat. Das gilt sowohl für die horizontale Integration entlang der Stufen Planen, Bauen, Betreiben als auch in der vertikalen Integration. Die Branche ist noch immer dominiert von kleinen und mittelständischen Betrieben. Für erfahrene Asset Service Anbieter anderer Branchen, beispielsweise aus der IT oder dem Mobilitätssektor, bildet diese fragmentierte Branchenstruktur einen perfekten Nährboden an Subunternehmern, um auch ohne umfassende eigene Expertise, wertschöpfungsstarke Komplettdienstleistungen anbieten zu können.

Zu dieser Studie

Die hier dargestellten Ergebnisse basieren auf der größten mittels Methoden der empirischen Sozialforschung wissenschaftlich durchgeführten Studie ihrer Art. Aus knapp 13 Mio. immobilienwirtschaftlich Beschäftigten wurden in einem sehr aufwendigen Verfahren 1.344 Entscheidungsträger für eine mehrfach geschichtete Stichprobe ausgewählt und identifiziert. Mithilfe von mehr als 6.000 vorbereitenden Telefonaten wurden 249 Telefoninterviews vereinbart, deren Dauer durchschnittlich jeweils 25 Minuten betrug. Allein mit der Durchführung der Interviews wäre ein Mitarbeiter im Rahmen seiner tariflichen Arbeitszeit ohne Pausen und sonstige Aktivitäten zweieinhalb Wochen beschäftigt. Der Dateninput dürfte damit signifikant größer sein als bei allen anderen Studien zum gleichen Thema. Die in diesem Bericht enthaltenen Ergebnisse basieren auf ersten, univariaten statistischen Auswertungen. Die Interpretationen stützen sich auf die gründliche Diskussion dieser ersten Ergebnisse mit zahlreichen Experten, insbesondere in Workshops mit ausgewählten Entscheidungsträgern aus der Unternehmenspraxis. Die wissenschaftliche Auswertung mittels multivariater Analysen ist noch in vollem Gange. In den nächsten Monaten werden weitere, dann statistisch belastbare Ergebnisse zu den Zusammenhängen des immobilienwirtschaftlichen Strukturwandels erwartet. Dieser Bericht versteht sich als ein erstes Diskussionspapier. Für inhaltliche Kommentare sind die Autoren dankbar.