Digitale Transformation der Immobilienwirtschaft

Neues empirischen Forschungsprojekt zu den Auswirkungen der digitalen Transformation auf die Immobilienwirtschaft gestartet

Das Fachgebiet Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre hat im Januar 2018 ein 12-monatiges empirisches Forschungsvorhaben gestartet, in dem die Auswirkungen der digitalen Transformation im Zusammenwirken mit dem ökonomischen und gesellschaftlichen Strukturwandel auf die Immobilienwirtschaft untersucht werden.

Das Forschungsvorhaben wird von der Helaba Tochter OFB Projektentwicklung finanziell und inhaltlich unterstützt. Ziel des Projekts ist es, die Wirkungsmechanismen des Strukturwandels auf die Unternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft im ganzheitlichen Kontext zu verstehen sowie den Anpassungsbedarf der tradierten Geschäftsmodelle, Produkte und Prozesse zu identifizieren.

Zweck des Projekts: Erzeugung eines Big Pictures der digitalen Transformation in der Immobilienwirtschaft

Jeder in der Immobilienwirtschaft redet von Digitalisierung und Strukturwandel. Das Thema ist zweifelsohne in der Branche angekommen. Fragt man die Akteure allerdings danach, wo denn Handlungsbedarf besteht, erhält man kaum konkrete Antworten. Besucht man die zahlreichen Branchenevents und liest die bisherigen Studien, die sich mit der Digitalisierung beschäftigen, verfestigt sich der Eindruck „vieler loser Enden“ mit zahlreichen inhaltlichen Fragmenten, die vielleicht zukünftig wichtig werden können, aber nicht müssen. Angesichts der zahlreichen fragmentierten Marktanalysen und Technologiebausteine wächst mit jedem neuen Beitrag die Gefahr, den Blick für das wesentliche der digitalen Transformation zu verlieren und für die Unternehmen den effektiven Anpassungspfad der Immobilienwirtschaft zu verlassen. Das Projekt verfolgt deshalb den Zweck, die Treiber des Strukturwandels zu systematisieren und zeigen, welchem Handlungsdruck die einzelnen Akteure der Immobilienwirtschaft ausgesetzt sein werden.

Was wir schon (zu) wissen (glauben):

(1) Digitalisierung allein verändert kaum etwas

Die Immobilienwirtschaft im Allgemeinen und die Projektentwicklung im Besonderen stehen am Anfang eines Transformationsprozesses, ausgelöst durch einen tiefgreifenden und parallel stattfindenden Wandel in Technik (z.B. Digitalisierung), Wirtschaft (z.B. Globalisierung, zunehmende Wettbewerbsintensität, zunehmende Serviceorientierung) und Gesellschaft (z.B. demografischer Wandel). Google Trend Analysen zeigen, dass die Digitalisierung ganz offensichtlich der am stärksten diskutierte Treiber ist. Beobachtet man allerdings die erfolgreichen digitalen Transformationsprozesse in der Unternehmenspraxis, stellt man schnell fest, dass eine „Enabling Technology“ allein ohne weitere Treiber nicht erfolgreich sein kann. Das Beispiel WeWork zeigt, dass eine Sharing Economy typische Vermarktungsplattform perfekt zur wachsenden Unsicherheit der Corporates nach Bürofläche passt, die getrieben wird durch veränderte globale Wettbewerbsstrukturen. Zudem leiden viele Unternehmen unter Engpässen bei jungen Talenten, denen als Teil des Employer Brandings die Unternehmen mittels Co-Working Spaces den Wunsch eines selbstbestimmten Arbeitens in zeitgemäßer Umgebung erfüllen.

(2) „It’s the Customer Stupid“

Überhaupt ist die Immobilienbranche vermutlich viel zu sehr mit sich selbst beschäftigt, wenn Sie sich in ihrer Strukturwandeldebatte auf die Digitalisierung von Prozessen, die Schaffung „digitaler Zwillinge“ und Geschäftsmodelle für Proptechs beschränkt. Und das ist derzeit tatsächlich allerorts zu beobachten. Viel wichtiger scheint zu sein, wie sich getrieben durch die digitale Transformation die Bedarfe der Kunden ändern.

Was passiert, …

  • wenn große Unternehmen auf absehbare Zeit 50 % ihrer Immobilienflächen aufgeben?
  • wenn die deutsche Industrie anstelle von Produktionsflächen im Eigentum zukünftig massiv Büroflächen zur kurzfristigen Miete nachfragt?
  • wenn deutsche Städte wie München als Standort deutscher Unternehmen zu teuer werden?
  • wenn der Fachkräftemangel im Zuge der Digitalisierung nicht ab - sondern noch weiter zunehmen wird, sodass die Lebensarbeitszeit weiter ansteigt?
  • wenn zukünftig der Weg zur Arbeit für Pendler im Verkehrschaos unmöglich wird und deshalb die Arbeit zum Mitarbeiter kommen muss?
  • wenn die Flächennutzer ihre Miete nicht nur in Geld, sondern auch in Daten bezahlen?
  • wenn Ausländer vermehrt an deutschen Immobilienmärkten per Direktinvestment Wohn- und Geschäftshäuser kaufen?
  • wenn Investoren per Blockchain die Rechte an Zahlungsströmen pro Quadratdezimeter Immobilie fungibel per Smartphone App kaufen und verkaufen können?
  • wenn Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen (trotz steigender Zinsen) an Beliebtheit gewinnen, weil die Immobilieninvestmentrisiken sich mittels datenbasierter Analyse zukünftig viel besser bewerten lassen - oder zumindest vermögende Investoren z.B. aus China das über deutsche Investments glauben?
  • Die Fragen werden ganz sicher in dem Forschungsprojekt nicht alle beantwortet werden. Der Zweck des Vorhabens ist es vielmehr zu zeigen, wie weltweite Megatrends über die Mechanismen veränderter Flächennutzung und Kapitalanlage in die deutsche Immobilienwirtschaft eindringen und wie die digitale Transformation dazu beitragen kann, die Zukunftsfähigkeit immobilienwirtschaftlicher Geschäftsmodelle zu erhalten. Dazu werden wir weit ausholen und alle Stakeholder der Immobilienbranche nach ihrer individuellen Betroffenheit und den von ihnen bereits geplanten oder zumindest erwarteten Anpassungsprozessen der Branche befragen. Nach Abschluss der Befragung setzen wir die Fragmente zusammen und zeigen Ihnen an dieser Stelle die Ergebnisse. Seien Sie gespannt und – vor allem – bitte helfen Sie uns durch Ihre Teilnahme an unserem Survey.

    Benjamin Wagner

    Prof Dr. Andreas Pfnür