Die deutschen Corporates stehen vor einem massivem Anpassungsbedarf ihrer betrieblichen Immobilien

Titel Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel
Untertitel Gutachten im Auftrag des Zentraler Immobilien Ausschuss ZIA e.V.
Autor(en) Andreas Pfnür
Projektpartner Zentraler Immobilen Ausschuss ZIA e.V. in Zusammenarbeit mit CorNet Global
Jahr 2019
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ZIA CREM Studie: Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel

Die deutschen Corporates stehen vor einem massivem Anpassungsbedarf ihrer betrieblichen Immobilien. Hintergrund ist der Strukturwandel der deutschen Wirtschaft und Gesellschaft, der mit massiven Veränderungen der physischen Organisation der Arbeit – und damit den immobiliaren Betriebsmitteln – einhergeht. Vor allem getrieben durch die Digitalisierung, die Globalisierung und den demografischen Wandel verändern sich die Flächenbedarfe der Unternehmen aktuell erdrutschartig. Eine von uns im Auftrag des ZIA durchgeführte Umfrage bei den Unternehmen zeigt, dass 35 % aller Flächen durch Redevelopment in den nächsten 10 Jahren an zukünftige Nutzungen angepasst werden müssen. 22% der Flächenportfolien werden zudem durch Markttransaktionen verändert werden. In der Summe werden die Immobilienflächen der Unternehmen zukünftig nicht zurück gehen, sondern sogar noch leicht steigen müssen, um den Strukturwandel effizient zu bewältigen. Die CREM Abteilungen stehen intern gegenüber den Business Units zukünftig verstärkt mit dem Rücken zur Wand. Können für die Innovationsinvestitionen der Unternehmen dringend benötigte Flächen nicht bereitgestellt werden, droht der Innovationsprozess und damit die Überlebensfähigkeit in einer globalisierten Welt ins Stocken zu geraten.

Weitere Informationen zur ZIA CREM Studie und kostenfreier Download der Studie


Die vorliegende Studie beschäftigt sich mit den Herausforderungen des Corporate Real Estate Managements im Strukturwandel deutscher Betriebe. Unter Corporate Real Estate werden alle Immobilien verstanden, die als Betriebsmittel im Leistungserstellungsprozess eingesetzt werden. Die acht wichtigsten Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Die Bedeutung von Corporate Real Estate (CRE) für Wirtschaft und Gesellschaft ist deutlich größer als bislang angenommen

Erwerbstätige verbinden 23 % ihrer Wachzeit in den Immobilien der Unternehmen. CRE umfasst 10 % der deutschen Siedlungsfläche. Der Wert dieser Grundstücke und Gebäude betragen circa 3,5 Billionen Euro, von denen 2 Billionen im Vermögen der Unternehmen und 1,5 Billionen gemietet sind. Von der Bereitstellung immobiliarer Betriebsmittel der Unternehmen hängen 3,3 Mio. Arbeitsplätze ab, vornehmlich in der Bau- und Immobilienwirtschaft.

Im Zuge des Strukturwandels müssen die Hälfte der immobiliaren Ressourcen in den nächsten 10 Jahren durch zukunftsfähige Flächen ersetzt werden

Die empirischen Ergebnisse dieser Studie zeigen ein bislang ungeahntes Ausmaß, in dem sich die Veränderung der Arbeitswelten in neuen Immobilienanforderungen der Unternehmen niederschlägt. Die befragten Unternehmen gehen davon aus, dass circa die Hälfte der gegenwärtig genutzten CRE Flächen in den nächsten 10 Jahren ersetzt werden müssen. 35 % der CRE Flächen in Deutschland müssten einem umfangreichen Redevelopment unterzogen werden. Darüber hinaus müssen die Unternehmen 22 % der CRE Flächen durch Markttransaktionen innerhalb der nächsten Dekade an neue Nutzungsbedingungen anpassen.

Immobilienwirtschaftliche Transformation ist conditio sine qua non der Digitalisierung der Arbeitswelten

Die digitale Transformation lässt buchstäblich „keinen Stein auf dem Anderen“. In rund zwei Drittel der Unternehmen treibt vor allem die Digitalisierung von Geschäftsmodellen, Produkten und Prozessen die Nachfrageänderung bei Nutzungskonzepten und Standort von Immobilien. Darüber hinaus bedingen sozio-demografische Veränderungen, das steigende Umwelt- und Gesundheitsbewusstsein sowie die Urbanisierung die immobilienwirtschaftliche Transformation in der Mehrheit der Unternehmen.

Unternehmen nehmen Herausforderung der immobilienwirtschaftlichen Transformation bislang kaum an

Den Studienergebnissen zufolge werden die immobilienwirtschaftlichen Chancen und Risiken des Strukturwandels von den immobilienwirtschaftlichen Entscheidungsträgern in den Unternehmen klar erkannt. Dennoch sind Immobilien im Strukturwandel in wenigen Unternehmen handlungsrelevant. Erst in 31 % der Unternehmen spürt der CRE Bereich aktuell den Einfluss des Strukturwandels.

Immobilienwirtschaftliche Transformation droht deutsche Bau- und Immobilienwirtschaft zu überfordern

Neben der mangelnden Priorität in den Unternehmen sind die zu geringen Kapazitäten der deutschen Bau- und Immobilienwirtschaft die wichtigste Hürde der immobilienwirtschaftlichen Transformation deutscher Unternehmen. Allein in den hier befragten Unternehmen induziert der Strukturwandel einen jährlichen Bedarf an Bauleistungen im Gegenwert von 9,3 Mrd. Euro. Hochgerechnet auf den Gesamtbestand des Immobilienvermögens ergibt sich ein jährlicher Baubedarf der Unternehmen in Höhe von 88 Mrd. Euro. Der Bedarf wird das durchschnittliche Fertigstellungsvolumens im Wirtschaftsbau der letzten Jahre in Höhe von 20 Mrd. Euro um mehr als das 4-fache übersteigen. Eine kurzfristige Aufstockung der Kapazitäten dürfte sehr schwierig werden.

Effektive Transformation der Arbeitswelten erfordert Dreiklang aus HR, IuK und CREM

Die hier befragten CREM Verantwortlichen sehen den möglichen Beitrag zur Transformation der Unternehmen im Strukturwandel explizit auf Augenhöhe mit dem Management der Human Ressource und der Informations- und Kommunikationstechnologie. Die Befragten erachten die effektive Transformation der Arbeitswelten nur im komplementären Zusammenspiel der drei Bereiche als möglich.

Die Studienergebnisse belegen in vielen Details die Plausibilität dieser Selbsteinschätzung. Von der Effizienz des CREM hängen den Studienergebnissen zufolge insbesondere in mindestens dreiviertel der Unternehmen die Arbeitsproduktivität, die Wettbewerbsposition im War-for-Talents sowie in mehr als zwei Drittel der Unternehmen die strategische Flexibilität und damit die nationale und internationale Wettbewerbsfähigkeit zukünftig entscheidend ab.

Immobilienwirtschaftliche Transformation der Unternehmen birgt erhebliche gesellschaftliche Herausforderungen

Entgegen landläufiger Vermutungen bleiben die empirisch ermittelten Flächenbedarfe der Unternehmen zufolge im Strukturwandel je nach Nutzungsart in der Summe weitgehend konstant bis leicht steigend. Im Einzelnen wird die Nachfrage nach Flächen in Stadtrandlagen um 5 % zunehmen und im ländlichen Raum um 5 % abnehmen. Diese Effekte sind erheblich und dürften zu deutlich spürbaren Veränderungen der Entwicklung von Städten und Gemeinden führen. Insbesondere für bislang strukturschwache Standorte birgt die immobilienwirtschaftliche Transformation teils neue Chancen und Risiken im Standortwettbewerb.

Immobilienwirtschaftliche Transformation muss auch zur Aufgabe der öffentlichen Hand werden

Die Studienergebnisse zeigen eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Unternehmen mit ihrer immobilienwirtschaftlichen Transformation in Deutschland alleine überfordert sein werden. Damit entsteht ein bislang nicht beachtetes Risiko, dass die digitale Transformation der Arbeitswelten in Deutschland an der mangelnden Verfügbarkeit der benötigten immobiliaren Ressourcen scheitert. Bis dato gehen die Mandatsträger in Politik und Verwaltung davon aus, dass immobilienwirtschaftliche Marktprozesse für die im Zuge des Strukturwandels notwendigen Anpassungen sorgen würden. Die vorliegenden Studienergebnisse bestätigen sehr eindrucksvoll, dass dem nicht so sein wird. Um die Wettbewerbsfähigkeit der einzelnen Unternehmen, von regionalen Wirtschaftsräumen und der deutschen Volkswirtschaft als Ganzes abzusichern, bedarf es der Unterstützung der öffentlichen Hand. Die vorliegende Studie enthält im Kapitel 8 umfangreiche Hinweise auf mögliche Ansatzpunkte.